成功案例
【胜诉】陈戈垠律师代理建筑房地产纠纷成功案例
作者：陈戈垠 律师 时间：2017年04月11日
【“一句话”案情简介】陈戈垠律师在杨某某、朱某某诉红星实业集团有限公司商品房预售合同纠纷案中代理红星一方，原告诉请红星承担延期办证违约金18万元，陈戈垠律师将违约金额度成功降低至2万余元，最大限度挽回损失。
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05290号
上诉人（原审原告）杨某某。
委托代理人罗一辉，湖南海川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路101号。
法定代表人罗跃，董事长。
委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人杨某某因与被上诉人红星实业集团有限公司（以下简称红星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长和审判员熊伟、刘完玲组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱波的委托代理人罗一辉，被上诉人的委托代理人陈戈垠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月12日，杨某某（买受人）与红星公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：由买受人向出卖人购买位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目中的第1幢B单元B5057号房屋，建筑面积为121.75平方米；总房款为769070元，买受人于合同签订之日一次性支付；所购房屋的地块为出让地；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人解除合同，出卖人自解除通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的2%赔偿买受人的损失。如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨某某即向红星公司支付了购房款，并于同年11月缴纳了物业维修基金等费用。同年10月15日，杨某某的哥哥杨建伟代其领取了涉案房屋的钥匙。2014年12月8日，红星公司为杨某某办妥房屋所有权证并交付杨某某。2015年4月2日，杨某某以红星公司违约延期办理房屋产权证为由诉至原审法院，请求判令：红星公司向杨某某支付逾期办证违约金173425元。
原审法院认为：杨某某、红星公司签订《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格履行。红星公司于2010年10月15日向杨某某交付了房屋钥匙，应视为房屋的交付行为已完成。按合同约定，“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。”因一年有250个工作日，红星公司应在2013年9月11日前为杨某某办妥房屋所有权证，但直至2014年12月8日才为杨某某办妥上述权证，红星公司的行为已构成违约，应承担违约责任。红星公司主张自杨某某实际使用房屋之日起计算逾期办证违约金，不符合合同约定，原审法院不予支持。《长沙市商品房买卖合同》约定，“因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金”。红星公司虽未按期办理房屋权属证书，但已履行交付房屋的主要义务，杨某某要求按合同约定日万分之五的标准计算违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院调整为按已付房价款的2%计算为15381.4元（769070元×2%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、红星实业集团有限公司于本判决生效之日起15日内支付杨某某逾期办理房屋所有权证的违约金15381.4元；二、驳回杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3768元，由红星实业集团有限公司负担。
上诉人杨某某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定“红星公司虽未按期办理房屋权属证书，但已履行交付房屋的主要义务，杨某某要求按合同约定日万分之五的标准计算违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院调整为按已付房价款的2%计算”系认定事实不清，适用法律错误；杨某某认为，本案中双方合同已明确约定了违约金计算方式，且不存在违约金过高的情况；原审判决调低违约金严重损害了杨某某的利益，判决结果显失公平。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人红星公司辩称：本案中，约定的违约金过分高于造成的损失；杨某某主张的违约金计算标准显失公平；原审判决调减违约金为已付房价款的2%，兼顾了双方公平；综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：杨某某与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《长沙市商品房买卖合同》约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；按上述约定，红星公司应在2013年9月11日前为杨某某办妥房屋所有权证，但直至2014年12月8日才为杨某某办妥上述权证，红星公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《长沙市商品房买卖合同》约定“如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人解除合同，出卖人自解除通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的2%赔偿买受人的损失；如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金”，虽然双方当事人在合同中约定的违约金过高，但原审判决将逾期办证的违约金调整为按已付房价款的2%计算的事实依据和法律依据不足，本院认为应调整为按已付房款的日万分之零点七五计算违约金为宜。因此，红星公司应向杨某某支付逾期办理房屋所有权证的违约金769070×451×0.75／10000=26014元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决第一项为：限红星实业集团有限公司在本判决生效之日起15日内支付杨某某逾期办理房屋所有权证的违约金26014元；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决第二项；
三、驳回杨某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3768元，二审受理费3768元，合计7536元，由红星实业集团有限公司负担6782元，杨某某负担754元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十月二十八日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
【中国裁判文书网链接】//wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=11a61777-627f-49ab-b53d-dde520c7a386&KeyWord=%E9%99%88%E6%88%88%E5%9E%A0
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05290号
上诉人（原审原告）杨某某。
委托代理人罗一辉，湖南海川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路101号。
法定代表人罗跃，董事长。
委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人杨某某因与被上诉人红星实业集团有限公司（以下简称红星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长和审判员熊伟、刘完玲组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱波的委托代理人罗一辉，被上诉人的委托代理人陈戈垠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月12日，杨某某（买受人）与红星公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定：由买受人向出卖人购买位于长沙市雨花区中意一路“农博中心、绿色食品城”项目中的第1幢B单元B5057号房屋，建筑面积为121.75平方米；总房款为769070元，买受人于合同签订之日一次性支付；所购房屋的地块为出让地；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人解除合同，出卖人自解除通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的2%赔偿买受人的损失。如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨某某即向红星公司支付了购房款，并于同年11月缴纳了物业维修基金等费用。同年10月15日，杨某某的哥哥杨建伟代其领取了涉案房屋的钥匙。2014年12月8日，红星公司为杨某某办妥房屋所有权证并交付杨某某。2015年4月2日，杨某某以红星公司违约延期办理房屋产权证为由诉至原审法院，请求判令：红星公司向杨某某支付逾期办证违约金173425元。
原审法院认为：杨某某、红星公司签订《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格履行。红星公司于2010年10月15日向杨某某交付了房屋钥匙，应视为房屋的交付行为已完成。按合同约定，“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。”因一年有250个工作日，红星公司应在2013年9月11日前为杨某某办妥房屋所有权证，但直至2014年12月8日才为杨某某办妥上述权证，红星公司的行为已构成违约，应承担违约责任。红星公司主张自杨某某实际使用房屋之日起计算逾期办证违约金，不符合合同约定，原审法院不予支持。《长沙市商品房买卖合同》约定，“因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金”。红星公司虽未按期办理房屋权属证书，但已履行交付房屋的主要义务，杨某某要求按合同约定日万分之五的标准计算违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院调整为按已付房价款的2%计算为15381.4元（769070元×2%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、红星实业集团有限公司于本判决生效之日起15日内支付杨某某逾期办理房屋所有权证的违约金15381.4元；二、驳回杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3768元，由红星实业集团有限公司负担。
上诉人杨某某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定“红星公司虽未按期办理房屋权属证书，但已履行交付房屋的主要义务，杨某某要求按合同约定日万分之五的标准计算违约金，明显大于其损失，综合权衡双方当事人的利益，原审法院调整为按已付房价款的2%计算”系认定事实不清，适用法律错误；杨某某认为，本案中双方合同已明确约定了违约金计算方式，且不存在违约金过高的情况；原审判决调低违约金严重损害了杨某某的利益，判决结果显失公平。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人红星公司辩称：本案中，约定的违约金过分高于造成的损失；杨某某主张的违约金计算标准显失公平；原审判决调减违约金为已付房价款的2%，兼顾了双方公平；综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：杨某某与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《长沙市商品房买卖合同》约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证；按上述约定，红星公司应在2013年9月11日前为杨某某办妥房屋所有权证，但直至2014年12月8日才为杨某某办妥上述权证，红星公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《长沙市商品房买卖合同》约定“如果因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人解除合同，出卖人自解除通知书送达之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的2%赔偿买受人的损失；如果买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金”，虽然双方当事人在合同中约定的违约金过高，但原审判决将逾期办证的违约金调整为按已付房价款的2%计算的事实依据和法律依据不足，本院认为应调整为按已付房款的日万分之零点七五计算违约金为宜。因此，红星公司应向杨某某支付逾期办理房屋所有权证的违约金769070×451×0.75／10000=26014元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决第一项为：限红星实业集团有限公司在本判决生效之日起15日内支付杨某某逾期办理房屋所有权证的违约金26014元；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01845号民事判决第二项；
三、驳回杨某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3768元，二审受理费3768元，合计7536元，由红星实业集团有限公司负担6782元，杨某某负担754元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十月二十八日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
【中国裁判文书网链接】//wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=11a61777-627f-49ab-b53d-dde520c7a386&KeyWord=%E9%99%88%E6%88%88%E5%9E%A0
